Đầu tư Condotel tại Việt Nam – con đường nào cho nhà Đầu tư

Trước tiên, chúng ta cần tìm hiểu Condotel là gì

Condotel là từ được viết tắt của Condo & Hotel có ý nghĩa là Khách sạn căn hộ hay Căn hộ khách sạn. Đây là khái niệm rất phổ biến trên thị trường thế giới nhưng vẫn còn khá mới mẻ tại Việt Nam.
Về hình thức, đó là một condominium (chung cư cao cấp) nhưng hoạt động như một khách sạn. Condotel thường được xây ở các thành phố lớn và các khu vực nghỉ dưỡng lớn.

Tại Việt Nam, condotel chưa được thừa nhận mặc dù vẫn có các hoạt động mua bán và chuyển đổi quyền sở hữu.

Phương thức Hoạt động của Condotel

Là tổ hợp của 2 loại hình bất động sản nên Condotel vừa có các hoạt động của một khách sạn, vừa có chức năng của một khu căn hộ. Cụ thể :

• Condotel có chức năng của một khách sạn bởi : Condotel có hệ thống đặt phòng và các dịch vụ khách sạn khác như hồ bơi, câu lạc bộ sức khỏe, hộp đêm, nhà hàng, cửa hàng, dịch vụ thư tín và dịch vụ phòng 24/24. Điểm khác của Condotel với khách sạn đó là Condotel cho phép khách mua hoàn toàn quyền sở hữu căn hộ để nghỉ dưỡng và cho thuê
• Condotel có chức năng của một căn hộ vì : Khách sạn căn hộ được thiết kế với đầy đủ các tiện ích bếp, phòng khách, phòng ngủ,…với đầy đủ dụng cụ nấu nướng và cho du khách có thể đi chợ và trải niệm phong cách sống như chính ngôi nhà của mình. Tuy nhiên Condotel khác căn hộ thông thường ở chỗ nó cần phải có một đơn vị đứng ra quản lý và điều hành các vấn đề về việc cho thuê lại và hoạt động hàng ngày của khách sạn.

Hành lang pháp lý của Condotel

Nhiều chủ đầu tư dự án condotel cam kết cấp “sổ đỏ” ổn định lâu dài không hình thành đơn vị ở” cho khách hàng, nhưng không có cơ sở pháp lý để đảm bảo thực hiện những cam kết này. Từ đó dẫn đến nhiều hệ lụy cho người mua, làm mất niềm tin của nhà Đầu tư vào loại hình này.

Hiện tại, tại Việt Nam, Pháp lý cho condotel chưa rõ ràng. Đại diện Bộ Xây dựng cho biết bộ đang nghiên cứu và sẽ trình Chính phủ các quy định về quản lý condotel, dự kiến ban hành đầu năm 2019.
Đại diện Bộ Xây dựng cũng nhấn mạnh condotel không phải là loại hình nhà ở mà được quản lý như là một cơ sở lưu trú du lịch, đã được quy định tại Luật Du lịch mới được ban hành đầu năm 2018. Từ đó, Bộ Xây dựng sẽ bổ sung thêm các quy định pháp lý một cách chặt chẽ hơn.

Nên thay đổi cách nhìn về condotel!

Thay vì xem condotel (căn hộ khách sạn) là sản phẩm bất động sản để ở hay sở hữu lâu dài, khách hàng nên nhìn nhận đây là một hình thức đầu tư tài chính đơn thuần.
Condotel không được xây dựng để ở mà phải giao cho chủ đầu tư vận hành, quản lý cho thuê. Đây là cách đầu tư tài chính thuần túy, được điều chỉnh bằng hợp đồng chuyển nhượng, chứ không phải kênh sở hữu bất động sản.

Tiềm năng phát triển của Condotel

Sự phát triển mạnh mẽ của hệ thống cơ sở hạ tầng kết nối các điểm du lịch mới nổi giàu tiềm năng sẽ là “cú hích” cho thị trường bất động sản du lịch biển trong vài năm tới, với lượng khách tăng trưởng đều hàng năm.

Hiện tại và trong cả tương lai thì Condotel vẫn là miếng bánh màu mỡ

Nhận định về mô hình condotel, một trong những sản phẩm chủ lực của bất động sản nghỉ dưỡng thời gian qua, nhiều chuyên gia có chung nhận định đây là một mô hình sở hữu nhiều ưu thế, mang lại lợi ích đồng bộ cho cả nhà đầu tư, doanh nghiệp, cũng như cộng đồng xã hội nói chung.

“Không có mô hình huy động vốn như condotel thì Việt Nam không thể có các công trình nghỉ dưỡng lớn như thời gian vừa qua. Quy Nhơn, Phú Quốc, Nha Trang đã thay đổi nhờ mô hình này”, ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam nhận định.

Mức cam kết lợi nhuận từ Chủ đầu tư có hợp lý không.

Để condotel có thể phát triển bền vững, theo nhiều chuyên gia, có hai vấn đề lớn cần quan tâm: tính pháp lý và khả năng chi trả của chủ đầu tư theo lợi nhuận cam kết.

Về lợi nhuận cam kết trung bình từ 8-10%, đại diện nhiều chủ đầu tư uy tín phân tích: với condotel, chỉ cần lấp đầy 45 – 50% kết hợp với quy trình vận hành hiệu quả là đã đảm bảo được 10% lợi nhuận cho khách. Và đã có một số ít Chủ đầu tư làm được việc này.
Tuy nhiên, số lượng condotel hiện ứ đọng cũng rất lớn, lên đến hàng chục ngàn căn. Thế nhưng, các công ty phát triển bất động sản khi rao bán luôn lấy mức cam kết lợi nhuận cao để câu khách.

Thường thì mức cam kết lợi nhuận đầu tư được đưa ra khá ngọt ngào, từ 8-10%/năm, hoặc cao hơn thì từ 10-12%/năm, thậm chí có những nhân viên bán hàng còn hứa hẹn mức lợi nhuận đầu tư “có thể” lên đến 12-15%/năm.

Còn về lợi nhuận chia cho khách hàng mua condotel, trừ một số doanh nghiệp yếu kém, thiếu năng lực, còn lại hầu hết đều tính toán trên cơ sở vận hành, chi phí… thì các mức cam kết của các chủ đầu tư hiện nay có thể chấp nhận được.

Bẫy cam kết lợi nhuận trong condotel
Cả chuyên gia trong nước lẫn thế giới đều cho rằng, những cam kết lãi tới 10-12% với condotel mà các chủ đầu tư hứa hẹn là “bất hợp lý”.
Ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Savills Hotels, Châu Á Thái Bình Dương cho rằng mức cam kết lợi nhuận cho thuê lên đến 10%, thậm chí 12%, trong 5 đến 10 năm, như được quảng cáo ở Việt Nam là quá cao. Vị này cho rằng, với condotel, 5% đã là một tỷ lệ sinh lợi từ vận hành cho thuê rất tốt bởi ở các thị trường khác trong khu vực như Thái Lan và Bali (Indonesia) cũng không thể tới con số 10% như vậy.

Chủ đầu tư đang “lấy mỡ nó rán nó”?

Ông Michael Piro – Giám đốc điều hành Indochina Capital Corporation – còn cho rằng, cam kết mức lợi nhuận đầu tư condotel từ 8-12% là không tưởng, không ai trên thế giới dám đưa ra cam kết như vậy.

Mức lợi nhuận cao mà chủ đầu tư cam kết thực ra có nhiều cách thực hiện khác nhau. Chủ đầu tư có thể chiết khấu trực tiếp vào giá bán cho người mua, hoặc cấu thành các cam kết với khách hàng vào giá. Hay nói cách khác, cách vận hành các dự án nghỉ dưỡng hiện này là bán với giá cao để lấy tiền khách hàng trước rồi trả dần theo cam kết lợi nhuận cho chính khách hàng bằng chính tiền của khách hàng.

Và một vấn đề cần phải lưu ý cho khách hàng đầu tư Condotel là mức phân chia lợi nhuận sau thời gian cam kết là chia theo lợi nhuận 80:20 đến 90:10 sau khi trừ phí vận hành là đã không còn phù hợp tại thị trường Việt Nam.
Thực tế tại Việt Nam thì thủ thuật đội giá tăng chi phí để giảm lợi nhuận nhằm trốn thuế diễn ra khá phổ biến cũng là một rào cản dành cho Nhà đầu tư.