Khi đi mua nhà đất – phần lớn thiếu sót của người mua nhà đất nằm ở chỗ khả năng thẩm định giá hoặc tự khảo sát giá bất động sản còn hạn chế, dẫn đến mua đắt hoặc mua hớ hay không có cơ sở để thương lượng mức giá hợp lý khi bên bán hét giá trên trời. Đặc biệt khi cơn sốt đất tại TP HCM lan rộng, nỗi hoang mang lo ngại vớ phải hàng treo giá ảo càng lớn.
Tuy nhiên, thực tế thẩm định giá bất động sản không phải là công việc không quá khó đối với nhà đầu tư. Đây là hoạt động có rất nhiều lời giải đơn giản chứ không phức tạp như mọi người lầm tưởng. Dưới đây là một số bí quyết tự định giá đất theo cách của riêng ông Nguyễn Tấn Phong, đúc kết từ gần 10 năm lăn lộn trên thị trường nhà đất TP HCM.
1. Định giá Bất động sản qua vị trí
Điều đầu tiên khi bạn tự thẩm định giá nhà đất đó là phải lưu ý đến yếu tố vị trí của bất động sản. Chi tiết hơn, bạn cần phải xác định nhà đất của bạn là nằm ở khu vực nào, quận huyện nào, mặt đường lớn hay mặt đường nhỏ, nằm ở hẻm chính hay hẻm phụ. Theo đó, các căn nhà nếu nằm ở mặt tiền đường thường có giá trị kinh doanh cao nên chắc chắn một điều là giá bán sẽ cao hơn các căn nhà đất trong hẻm.
2. Lấy giá đất do Nhà nước quy định nhân 4
Định giá dựa trên giá trị đất theo cung đường trong bảng giá đất quy định của UBND thành phố. Đây là cách nhanh nhất, thường thì giá trị đất mặt tiền của một cung đường, sẽ vào khoảng trên dưới 4 lần so với đơn giá Nhà nước quy định.
Cách làm này dựa trên nguyên tắc ước tính giá đất thị trường hiện nay đang cao hơn 3-4 lần so với khung quy định tại bảng giá đất TP HCM (ban hành năm 2015 và điều chỉnh 5 năm một lần). Hệ số 3,8-4,5 được ông Phong ước tính là độ vênh bình quân có thể chấp nhận được. Trên thực tế, gần 80% giao dịch nhà đất thành công trên thị trường được chuyên gia này thống kê đã chấp nhận khoảng cách này.
Ví dụ: đất đường Cô Giang, quận Phú Nhuận, TP HCM, khung Nhà nước quy định năm 2015 là 19,5 triệu đồng mỗi m2 trọn tuyến đường. Lấy khung giá này nhân cho 3,8-4,5 sẽ ra mức giá tiệm cận ở mức tương đối thị trường hiện nay (2017). Có thể dao động 10-15% tùy diện tích của thửa đất và vị trí. Giả sử giá thị trường của đường Cô Giang được chào bán gấp 10 lần khung giá đất do Nhà nước quy định, nhà đầu tư cần phải đặt nghi vấn, kiểm tra và đối chiếu kỹ vì có dấu hiệu bị kê khung giá ảo.
Trên thực tế cơn sốt đất năm 2017 lan rộng tại TP HCM đang khiến cho giá đất nhiều tuyến đường bị tăng ảo gấp 10-16 lần so với quy định của bảng giá đất. Đây là độ vênh khó có thể được thị trường chấp nhận hoặc chưa từng có giao dịch, đồng nghĩa với giá ảo. Nếu khu vực bạn tính mua đã vừa trải qua những đợt cải tạo hạ tầng hay có những điểm nhấn tiện ích công cộng hay những công trình tiện ích khác, giá trị có thể tăng lên tầm 6 đến 8 lần.
3. Lấy giá cho thuê làm mốc
Nếu bất động sản đang được cho thuê với lợi suất cao hơn gửi ngân hàng và đây là mức giá thuê ổn định thì nhà đầu tư có thể kiểm tra pháp lý và mua không cần đắn đo.
4. Thẩm định giá nhà đất qua giá bán của các bất động sản lân cận
Dựa vào các phương tiện thông tin đại chúng hoặc thông tin từ các sàn giao dịch bất động sản, bạn có thể dễ dàng tra cứu thông tin về nhà đất xung quanh khu vực mình ở. Ngoài ra bạn cũng nên tìm hiểu các bất động sản tương tự với bất động sản của mình như diện tích, vị trí, khu vực đã giao dịch để có cơ sở so sánh về giá cả.
Một mẹo nhỏ dành cho bạn đó là hãy đóng vai người đi mua nhà, đi khảo sát các căn nhà đang đăng biển rao bán tại khu vực gần với nhà bạn để hỏi giá bán. Nếu có thể, bạn xem khoảng ba căn là tốt
Nếu vẫn chưa yên tâm, nhà đầu tư có thể định giá thông qua việc so sánh các bất động sản tương đồng ở khác khu vực. Một số khu vực tập trung sẽ có giá trị tương đồng, nếu chọn lựa để mua bất động sản ở một khu vực ở khác, hay lựa chọn và phân tích thêm các yếu tố này.
5. Thẩm định giá qua tình trạng nhà
Bên cạnh yếu tố vị trí thì một trong những điều quan trọng khi bạn tự thẩm định giá nhà đất đó là bạn phải biết cách phân loại bất động sản, hãy xác định nhà đất của bạn là loại nhà cấp 4, cấp 3, cấp 2, cấp 1; nhà biệt thự hay căn hộ cao cấp… Hơn nữa, khi đánh giá tình trạng nhà đất, bạn cần phải tính tuổi thọ nhà đất dựa vào thời điểm xây dựng và sửa chữa nhà để khấu hao giá trị bất động sản.
6. Định giá từ kho kinh nghiệm của môi giới
Định giá trên kinh nghiệm thị trường của các nhà môi giới chuyên nghiệp. Một môi giới chuyên nghiệp tại khu vực sẽ cập nhật cho bạn được giá đất cùng kỳ hằng năm một cách nhanh chóng, chính xác và hiệu quả nhất.
7. Định giá thông qua ngân hàng
Quy trình thẩm định tài sản bất động sản để cho vay của ngân hàng khá chặt chẽ. Nếu có được sự hỗ trợ này từ phía ngân hàng, người mua sẽ an tâm hơn về giá trị khu đất mình đang để mắt tới. Tuy nhiên quy trình này thường mất thời gian, có thể khiến cho người mua bị vuột mất cơ hội vì ra quyết định quá chậm. Các ngân hàng sẽ định giá ở mức an toàn, vậy nên giá thực tế có thể cao hơn từ 10-20%.
Ngoài ra, nhà đầu tư còn có thể tham khảo kết quả từ các đơn vị thẩm định giá chuyên nghiệp có trả phí hoặc miễn phí đang khá thịnh hành trên cộng đồng mạng.
Tổng kết: Tổng hợp thông tin và đưa ra đánh giá cuối cùng
Sau khi đã thu thập được nhiều thông tin hữu ích, bây giờ là lúc bạn cần xem xét, tổng hợp so sánh lại toàn bộ thông tin và quy định mức giá hợp lý cho nhà đất của mình. Trong trường hợp bạn vẫn còn phân vân trước quyết định thẩm định giá của mình, việc nhờ đến những người có kinh nghiệm hoặc các công ty chuyên thẩm định giá là điều nên làm, tránh tình trạng thẩm định sai giá một cách trầm trọng.
Giá trị của bất động sản được tạo thành từ rất nhiều yếu tố, do đó để định giá được chính xác thì chúng ta cần phải có đầy đủ các thông tin như: tình trạng pháp lý, quy hoạch của Nhà nước liên quan đến đến bất động sản… Trước khi tiến hành giao dịch bất động sản, cần tham khảo đầy đủ các bước đã nêu trên hoặc tìm đến các đơn vị chuyên thẩm định giá uy tín.
Đăng ký tư vấn